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房產過繼給子女,哪種方式最省錢?答案意想不到
2023/04/04

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現如今,房子是大部分家庭最重要的財富。尤其是隨著房價的逐步上漲,父母名下的老房子價值也水漲船高,這對于每一個家庭而言無疑是希望看到的一面。

但另一個現象又隨之而來。隨著住房逐步普及,尤其是現在最常見的4-2-1式家庭結構,自己有1套房、父母有1套房,自己的下一代未來還會有房,這就意味著以后一個家庭會出現多套房的局面。

房子多了自然值得高興,可這些房子該用什麼樣的方式獲得,才最劃算呢?比如父母的房子以后肯定是自己的,自己的房子以后肯定是孩子的,但這些房子該通過繼承、贈與、買賣3種方式的哪一種,才能實現利益最大化呢?

首先說一下房子過戶常見的稅種,主要有三大類

個人所得稅:按房屋總價1%或差額部分的20%征收。若滿五年且為唯一住房,則免征;

契稅:按最新的《契稅法》規定,首套房面積90平以下1%,90平以上、144平以下1.5%,非首套一律3%,超過144平一律3%

增值稅及附加:一般為成交價的5.5%左右(網簽價÷(1+5%)×5.65%),滿兩年免征(部分城市出台新規,滿四、滿五免征)

此外還有0.1%的印花稅,買賣雙方各承擔0.05%。

下面,分別討論結合案例來分析,常見的繼承、贈與、買賣三種方式哪一種更劃算。

第一種方式:繼承過戶

子女作為父母房產的第一繼承人,用繼承的名義可能是大部分子女首選的方式,或能想到的最常見的方式。

但這種方式可能是最麻煩的。

首先,雖然子女是法定第一繼承人,但如果沒有遺囑,那麼事實上所有的第一順位繼承人都是擁有繼承權的,比如子女、配偶、父母的父母。

其次,繼承的前提得是父母已過世,否則在世時繼承是不生效的。如果父母一方還在世,那麼作為子女最多只能繼承一半的房產。

此外,按照最新民法典規定,遺囑優先順序以「最后一份遺囑優先」,即使之前做過遺囑公證,效力依然在最后一份遺囑之后。所以,繼承的方式最后「房落誰家」還是未知數。

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而從繳稅方面考慮,如果采取繼承父母房產的方式獲得房產,要繳哪些稅呢?

按照現行規定,房產繼承個稅免征、增值稅免征、契稅免征,三大稅全部免征,僅需要繳納0.05%的印花稅即可。

看起來,繼承的方式是最劃算的,幾乎沒有任何成本。

但這種方式實際上適用于「不打算賣」的情況,也就是繼承后沒有對外出售變現的打算。

按照規定,非滿五唯一的繼承住房,出售時需要繳納幾乎全款20%的個人所得稅(法律規定,以財產轉讓收入減掉受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額。因繼承僅需0.05%印花稅+少量登記費用,因此近乎于全款的20%)。

舉個例子:小陳通過繼承獲得了父母一套價值100萬的房子,以150萬價格出售。那麼,小陳需要繳納30萬的個人所得稅,以及不滿兩年還得繳納近10萬的增值稅,加起來高達40萬。即便滿兩年,增值稅可以免掉,個稅只要不唯一都無法免征。

第二種方式:贈與過戶

所謂贈與,即父母與子女簽訂書面贈與協議,將自己的房子贈與給子女,與繼承不同的是,贈與過戶父母在世時即能實施。

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那麼,贈與階段要交哪些稅呢?

按照規定,被贈與方需要繳納總房款3%的契稅,個稅、增值稅則是免征的。相比繼承,多了3%的契稅。

但同樣的問題又來了,被贈與的一方,比如子女將這套房子再出售時,就需要繳納5.5%的增值稅及附加,以及房屋差額部分的20%個人所得稅。

只有一種情況下可以免征,即這套房子是滿五年且唯一住房。

舉個例子:小陳沒有采用繼承,而是贈與的方式從父母那獲得了一套100萬的房子,個稅、增值稅免征,需要繳3萬契稅。按照150萬出售,如果非滿五唯一,那麼需要繳納差額部分50萬的20%即10萬,以及近10萬的增值稅,一共23萬。即便滿兩年,增值稅免征,個稅同樣免不了。

第三種方式:買賣過戶

這種方式在陌生人之間可能是最常見的,但父母將房子轉移給子女,恐怕不一定會想到這種方式。

房子買賣過戶,按照開頭所講,三大稅全部需要繳納,看似是最不劃算的一種做法。但如果父母這套房是自己滿五且唯一住房(應該大部分都滿足這條件),那麼個稅、增值稅事實上是免征的,只需要繳納契稅即可(144平以下普宅1-1.

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5%)。

最關鍵的是,通過買賣過戶從父母那獲得的房子,即便不滿足滿五唯一條件,也僅僅需要繳納1%的個稅及5.5%的增值稅而已。相比之下,繼承或者贈與再出售時,個稅的繳納都是按照總房款或差額部分的20%征收的,交易過戶卻可以選擇1%或差額部分20%兩種任選其一。

舉個例子:小陳父母將100萬的房子通過買賣的方式過戶給小陳,因為滿五唯一,因此交易階段僅需要支付1.5萬契稅。小陳此后再將此房屋150萬出售,即便不滿足滿二、滿五、唯一,僅需要支付1.5萬的個稅、近10萬的增值稅,加起來總共13萬。如果滿兩年,增值稅免征,前后只需要3萬。

因此,三種方式相比較之下,如果房屋不打算出售,那麼繼承無疑是最劃算的,幾乎無成本。

如果打算出售,那麼繼承、贈與這2種常見方式其實都不經濟,第3種交易過戶才是最劃算的,成本顯著低于其他兩種方式。

當然,存在第四種方式,父母滿五唯一的房子直接免個稅、免增值稅出售,以現金方式給到自己。但這畢竟損失了房屋后續可能的增值,存在一定機會成本。綜合而言,還是交易過戶來得簡單、直接、劃算。

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